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新力地产三号项目2019年1季度管理报告

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  • 发布时间:2019-04-22 00:01
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【概要描述】

新力地产三号项目2019年1季度管理报告

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新力地产三号项目贷款集合资金信托计划

管理报告

(2019年1季度)

  一、信托资金管理、运用、处分和收益情况

  新力地产三号项目贷款集合资金信托计划(以下简称:“本信托计划”)信托总规模不超过4.4亿元,分期发行,目前已发行20期,累计募集规模30370万元。信托总期限为不超过3年,每期期限不超过1.5年。本信托计划收益于每年6月20日、12月20日及各期信托计划终止日时分配。

  本信托计划募集的资金用于向南昌市威汀置业有限公司(以下简称:威汀置业)发放4.4亿元项目贷款,用于新力南昌外滩6号项目开发建设及费用支出,贷款余额30370万元,分笔发放,每笔贷款期限不超过18个月,2018年12月28日之后所发放的贷款,每笔放款金额低于800万元的,对应的年利率为9.65%;每笔放款金额达到或超过800万元的,对应的年利率为9.9%。2019年1月20日至2月20日期间所发放的贷款,对应的贷款年利率为10.3%。按季结息。

  担保方式:(1)抵押担保:威汀置业以新力南昌外滩6号二期不低于20,000平方米(以当地抵押登记部门勘测结果为准)酒店及商业在建工程提供抵押担保;信托计划存续期间内整体抵押率不高于65%(抵押率=贷款余额/抵押物价值)。(2)保证担保:新力地产有限公司(以下简称:新力地产,联合资信AA+主体信用评级,2018百强房地产排名第46位)为信托计划贷款提供不可撤销连带责任保证担保;新力地产实际控制人张园林为信托计划贷款提供不可撤销连带责任保证担保。

  本信托计划项下信托财产交由浦东发展银行股份有限公司天津分行保管,受托人与保管银行签订《保管协议》,保管银行根据《信托公司集合资金信托计划管理办法》及《保管协议》的规定履行保管职责。

  按照信托文件约定,本信托计划于2018年12月20日进行首次分配,合计分配收益5,509,021.05元。

  

  二、信托资金运用项目情况

  (一)基本情况

  “新力南昌外滩6号项目”位于南昌市红谷滩新区凤凰洲红谷北大道以南、赣江北大道以北。项目用地北临规划支路、西临红谷北大道、东临赣江北大道、南邻规划支路,交通便利,且东面赣江,可享受一线江景,距离市中心八一广场约6公里,距离南昌市政府办公大楼约3公里。

  项目分二期开发,一二期详细规划指标如下:

  全部项目建设用地面积: 31,018.00平方米(46.53亩)。全部项目总建筑面积:133,023.30平方米。全部项目容积率:3.0。建设内容详细情况见下表:

  

项目

层数

栋数

建筑面积(㎡)

1、酒店(即二期酒店及商业)

18/6

2

40,020.70

2、LOFT精装公寓

23

2

38,677.20

3、商业

3

9

14,149.80

4、社区

1

1

206.00

5、地下室

1

39,969.60

合计

133,023.30

  根据项目《建设工程规划许可证》显示,二期总建筑面积约为6.20万㎡,酒店2万㎡(自持),商业2万㎡(自持),办公2000㎡、底商1866㎡,另有地下室约1.66万㎡。

  

  (二)项目进展

  截止至2019年3月31日,抵押物情况如下:二期12#楼已完成质监站综合验收,待审批局核验后完成竣备。二期13#楼及地下室已全部完成施工,预计质监站4月下旬进行现场验收,待验收合格后进行综合验收。地面整体铺装完成90%,组团苗木种植完成80%,园建线性排水沟及铺装品质整改完成80%。

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  三、借款人情况

  (一)基本信息

  南昌市威汀置业有限公司成立于2013年06月06日,法定代表人为周伟,注册资本人民币壹仟万元,住所江西省南昌市红谷滩新区凤凰洲赣江北大道以西、凤凰洲A05-06部分地块以南,企业类型为其他有限责任公司,统一社会信用代码:913601250697313469。公司具有房地产暂定开发资质。公司股东为江西新力置地投资有限公司出资500万元、占比50%,江西博富房地产开发有限公司出资300万元,占比30%,武汉长信力合置业有限公司出资200万元、占比20%。实际控制人为新力地产有限公司(房地产开发一级资质)。

  (二)财务信息

项目

2019年2月

2018年12月

一、流动资产

货币资金

5,911,033.49

4,878,487.74

交易性金融资产

0.00

0.00

预付款项

209,608,601.54

20,451,356.15

其他应收款

109,754,808.72

281,248,864.49

存货

343,909,573.15

319,532,925.44

流动资产合计

669,184,016.90

626,111,633.82

二、非流动资产

固定资产

243,043.09

269,838.23

无形资产

11,880.00

11,880.00

长期待摊费用

113,373.22

113,373.22

非流动资产合计

368,296.31

395,091.45

资产总计

669,552,313.21

626,506,725.27

一、流动负债

应付账款

107,902,138.03

107,902,138.03

预收款项

73,671,324.24

70,798,111.00

应付职工薪酬

46,779.70

19,206.35

应交税费

3,427,511.80

4,599,648.03

应付利息

744,827.33

744,827.33

其他应付款

14,519,372.07

34,080,174.05

流动负债合计

200,311,953.17

218,144,104.79

二、非流动负债

长期借款

303,700,000.00

242,480,000.00

非流动负债合计

303,700,000.00

242,480,000.00

负债合计

504,011,953.17

460,624,104.79

三、所有者权益(或股东权益)

实收资本(或股本)

10,000,000.00

10,000,000.00

资本公积

120,000,000.00

120,000,000.00

未分配利润

35,540,360.04

35,882,620.48

母公司权益合计

165,540,360.04

165,882,620.48

所有者权益(或股东权益)合计

165,540,360.04

165,882,620.48

负债和所有者权益(或股东权益)总计

669,552,313.21

626,506,725.27

单位:元

  截至2019年2月末,企业总资产66,955万元、流动资产66,918万元;负债合计50,401万元、流动负债20,031万元、其中应付账款10,790万元、预收款项7,367万元、其他应付款1,452万元;所有者权益16,554万元、实收资本1,000万元;19年暂未确认营业收入、净利润-34万元。企业经营正常。

  四、保证人情况

  (一)基本信息

  新力地产集团有限公司,成立于2017年3月14日,法定代表人:涂菁,注册资本30亿元(实收资本30亿元),公司最终实际控制人张园林先生,其通过新力科技集团有限公司(以下简称:新力科技)对新力地产进行实际控制,江西新力企业管理有限公司出资比例为100%,公司经营范围:房地产开发及经营;承接:土石方工程、园林绿化工程、室内装潢装饰及水电安装工程;物业管理服务。

  (二)财务情况

项目

2018年12月

2018年6月

流动资产

货币资金

10,178,309,583.59

4,966,770,294.39

应收账款

64,143,648.95

88,104,277.68

预付款项

2,334,432,638.71

2,340,034,796.92

其他应收款

7,184,784,341.98

8,151,510,871.96

存货

54,737,177,434.25

48,121,193,887.78

其他流动资产

2,064,230,153.78

l,365,589,258.22

流动资产合计

76,674,677,818.99

65,080,234,233.61

非流动资产

可供出售金融资产

381,387,300.15

373,990,000.00

持有至到期投资

长期股权投资

332,164,817.74

269,220,554.85

投资性房地产

643,264,400.00

676,049,792.00

固定资产

102,547,093.42

72,716,801 70

无形资产

5,903,980.65

5,761,823.63

长期待摊费用

35,580,879.95

53,100,763.63

递延所得税资产

1,785,653,749.05

1,636,442,365 26

其他非流动资产

4,702,484,371.97

5,508,570,628.45

非流动资产合计

7,988,986,592.93

8,595,872,529.52

资产总计

84,663,664,411.92

73,676,106,763. 13

流动负债

短期借款

1,616,500,000.00

2,850,000,000.00

应付票据

-

477,900,000.00

应付账款

2,965,297,293.35

1,647,252,913.21

预收款项

35,659,661,224.49

27,154,274,772.73

应付职工薪酬

34,352,503.88

29,718,002.65

应交税费

2,776,491,374.46

l,794,306,760.99

应付利息

102,239,421.56

13,516,734.37

其他应付款

3,073,094,319.75

2,556,496,181.63

一年内到期的非流动负债

2,806,380,000.00

1,748,000,000.00

流动负债合计

48,996,963,199.22

38,271,465,365.58

非流动负债

长期借款

12,255,794,720.00

14,834,971,080.00

递延所得税负债

6,504,710,1OO.26

6,231,087,815.35

非流动负债合计

19,347,099,654.78

21,066,058,895.35

负债合计

68,344,062,854.00

59,337,524,260.93

所有者权益

实收资本

3,000,000,000.00

3,000,000,000.00

资本公积

3,184,576,630.77

1,264,942,616.16

其他综合收益

146,014,944.97

183,882,867.09

专项储备

盈余公积

4,244,856.12

未分配利润

5,442,969,995.25

4,699,931,992.98

归属于母公司所有者权益合计

11,777,806,427.11

9,148,757,476.23

少数股东权益

4,541,795,130.81

5,189,825,025.97

所有者权益合计

16,319,601,557.92

14,338,582,502.20

负债及所有者权益合计

84,663,664,411.92

73,676,106,763.13

单位:元

  五、信托资金使用情况

  截至2018年3月31日,本信托计划贷款资金全部用于“新力南昌外滩6号”项目支付工程款,我公司已收到相应划款凭证及已开具部分的发票。

  六、风险管理事项

  (一)抵押物情况

  1.抵押物基本情况

  威汀置业以其持有的南昌外滩6号项目二期(对外宣传为外滩9号)不低于44925.53平方米在建工程提供第一顺位抵押担保,总建筑面积为62061.88平米,其中计容建筑面积为45328.66平米,包含18F酒店:建筑高度72.05米,计容建筑面积20000平米;6F商业(原拟建宴会中心):计容建筑面积20000平米;底商:计容建筑面积3328.42平米;办公:计容建筑面积2000平米;抵押物评估价值8.3亿元。按照目前放款规模3.037亿元核算,抵押率36.59%;按照总规模4.4亿元核算,抵押率53.01%。

  2.抵押物现状及后期管理

  截止至2019年3月31日,抵押物情况如下:二期12#楼已完成质监站综合验收,待审批局核验后完成竣备。二期13#楼及地下室已全部完成施工,预计质监站4月下旬进行现场验收,待验收合格后进行综合验收。地面整体铺装完成90%,组团苗木种植完成80%,园建线性排水沟及铺装品质整改完成80%。

  如抵押物涉及销售及其他需要办理解押的情况,借款人须提前向我司提出书面申请,如解押完毕后项目抵押率在65%范围内,则我司可配合其办理解押。如解押完毕后项目抵押率超过65%,则满足以下一种情况我司可配合其解押:

  (1)交易对手向我司指定的账户缴纳保证金,保证金具体计算方式为,保证金金额=(本次拟释放抵押物初始评估价值)*65%

  (2)抵押物替换,抵押物替换的标准为:

  1、原则上新抵押物所处区域需经我司认可。

  2、新抵押物经我司认可的评估价值不低于原抵押物价值。

  3、抵押物的替换须经我司审批同意。

  

  北方国际信托股份有限公司

  2019年4月22日

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